20 milljóna hækkun íbúðaverðs frá 2010 vegna nýrra skatta og kredda

Hitti nýlega kunningja sem er í fasteignageiranum.  Hann sagði að í dag væri verið að selja nýbyggingar á 1,1 milljón fermeterinn, en bara lítið brot af því væri álagning fasteignafélaganna.  Byggingarkostnaður húsnæðis væri einfaldlega orði svo hátt.  Það sem hann furðaði sig á í allri þessari “neyð” sem nú ríkti var hvernig skattar og gjöld hefðu verið hækkuð verulega frá t.d. 2010, og taldi þetta nema 70 þúsund á fermetrann, sem samsvaraði 7 milljóna hækkun 100 fermetra íbúðar.

Ég ákvað aðeins að glugga í þetta í framhaldinu. 

Árið 2010 var í gangi átakið allir vinna og endurgreiðsla VSK af vinnu við nýbyggingar var 100% í stað 60% áður.  Í dag hefur þessi endurgreiðsla verið lækkuð í 35%.  

Innviðagjald´(byggingarréttargjald) var nýtt gjald sem borgin leggur á húsnæði og var í Vogabyggð sett sem 23 þúsund krónur, sem m.a. átti líka að dekka gerð listaverks (Pálmatrjáa) í hverfinu.  Núvirt er þetta gjald rúm 32 þúsund krónur á fermetrann.  

Í febrúar í ár hækkaði gatnagerðargjald fyrir íbúðarhúsnæði um 85%, eða með hækkun sem nam tæpa 14 þúsund á fermetra.

 

Þetta eru ekki eini kostnaðurinn sem lagst hefur á nýbyggingar.  Þannig krefur borgin að 5% nýs íbúðarhúsnæðis verði að vera félagslegar íbúðir seldar á afsláttarkjörum (geri ráð fyrir 30%).  Kostnaðurinn af þessum afslætti er borinn af kaupendum hinna íbúðanna.  Eins hafa verið kröfur um 15% íbúða verði í leigu (10% ef félagslegu íbúðirnar eru teknar frá).  Kostnaðurinn af þessu óhagstæðari söluvöru er líka borin af íbúðunum sem verða seldar.  Að lokum hafa bílahaturskreddur verið setta sem kvaðir á margar nýbyggingar og helmingur íbúða gerðar bílastæðalausar.  Slíkar íbúðir þurfa eðlilega afslátt til að seljast (slumpa á 5%) og sá kostnaður flyst yfir á hinar íbúðirnar sem þá þurfa að seljast á hærra verði.

Hér er stutt samantekt á þessum vangaveltum mínum.

 

Þegar tekið er tillit til áhættu og álagningar fasteignafélagins hafa a.m.k. 20 milljónir bæst á söluverð íbúðanna.  

Næst þegar stjórnmálamenn lofa fullt af ókeypis fyrir kosningar, þurfa kjósendur að hafa í huga að hádegismaturinn er aldrei ókeypis.  Öll loforð kosta pening, og þarna eru kjósendur látnir borga fyrir örlæti ráðamanna.

 

Þetta er algjör geggjun. Það löngu orðið tímabært að skera niður svo hægt sé að lækka húsnæðisverðið aftur.

English:

20 Million ISK Increase in Housing Prices Due to New Taxes and Requirements in Reykjavík since 2010

I recently met an acquaintance in the real estate industry. He said that new constructions are currently being sold for 1.1 million ISK per square meter, but only a small fraction of that is the profit margin of real estate companies. The construction cost of housing has simply become so high. What surprised him, given the current “crisis,” was how taxes and fees have been significantly increased since, for example, 2010. He estimated that these amount to 70,000 ISK per square meter, equivalent to a 7 million ISK increase for a 100-square-meter apartment.I decided to look into this further.

In 2010, the “Everyone Works” initiative was in place, and VAT reimbursement for labor on new constructions was 100%, compared to 60% previously. Today, this reimbursement has been reduced to 35%.

The infrastructure fee (building rights fee) was a new fee imposed by the city, set at 23,000 ISK per square meter in Vogabyggð, which also covered the creation of an artwork (Palm Trees) in the neighborhood. Adjusted to present value, this fee is now just over 32,000 ISK per square meter.

In February this year, the street construction fee (gatnagerðargjald) for residential housing increased by 85%, or nearly 14,000 ISK per square meter.These are not the only costs imposed on new constructions. The city requires that 5% of new residential housing be affordable housing sold at a discount (I assume 30%). The cost of this discount is borne by the buyers of the other apartments. Additionally, there are requirements that 15% of apartments be for rent (10% if affordable housing is excluded). The cost of this less profitable product is also borne by the apartments that are sold. Finally, “car-hating” requirements have been imposed on many new constructions, with half of the apartments made car-free. Such apartments naturally require a discount to sell (I estimate 5%), and that cost is transferred to the other apartments, which then need to be sold at a higher price.

When factoring in the risk and profit margin of the real estate company, 20–25 million ISK has been added to the sale price of apartments.

The next time politicians promise lots of free things before elections, voters need to keep in mind that there’s no such thing as a free lunch. All promises cost money, and in this case, voters are made to pay for the generosity of decision-makers.

This is absolute madness. It’s long overdue to cut back so that housing prices can be lowered again.